sábado, 30 de marzo de 2013

El estatuto de los propietarios del suelo



La LS07 ha supuesto una importante reforma en el estatuto jurídico del propietario de suelo, en la medida en que al propietario deja de corresponderle necesariamente la facultad de promover la actividad de transformación urbanística de los suelos de su titularidad. Esta facultad pasa, con la nueva ley estatal, a engrosar el estatuto jurídico del agente urbanizador. Si bien deja la puerta abierta a que la legislación urbanística autonómica mantenga en la situación anterior al propietario de suelo, el legislador andaluz aún no se ha pronunciado al respecto.

Para estudiar las facultades y los deberes del propietario ha de prestarse atención a los artículos 8 (derechos) y 9 (deberes) LS07, sin descuidar algunos otros preceptos, así como lo que pueda añadir la legislación autonómica aplicable. Para una exposición sistemática, comenzaremos por estudiar las facultades y deberes predicables de todo propietario, para después completarlas con las facultades y deberes que de forma específica corresponden a cada propietario en función de la clase de suelo.

1.- Facultades genéricas que integran el contenido del derecho de la propiedad del suelo.

Comenzando por las facultades que integran el derecho de propiedad urbana, ha de advertirse que, según el art. 8 LSO7, las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público. Esta determinación exige que los planes urbanísticos realicen la ordenación ofreciendo una regulación completa tanto del suelo, como del vuelo (edificabilidad, alturas, uso, tipología, etc.) y del subsuelo.

→ En caso de que no se especifique la ordenación del subsuelo, las facultades del propietario alcanzarán sólo al suelo y al vuelo. Así, la falta de previsión del plan no equivale a una habilitación al propietario para construir, sino que equivale a que la utilización del subsuelo queda fuera del alcance del propietario.

En concreto, las facultades genéricas de todo propietario se pueden agrupar en dos:

1- Facultad de disposición, condicionada a que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas, previsto en art. 17 LS07.

2- Facultades de uso, disfrute y explotación del suelo, siempre de acuerdo con el estado, clasificación, características objetivas y destino en cada momento. Estas facultades incluyen las siguientes:

a) La de realizar instalaciones y construcciones necesarias para el uso y disfrute del suelo (conforme a su naturaleza) que, estando expresamente permitidas, no tengan el carácter legal de edificación. En consecuencia, son tres los límites a esta facultad de realizar instalaciones y construcciones:

- La conformidad de la instalación o construcción con la naturaleza del suelo, de forma que la instalación sea adecuada para explotar racionalmente ese suelo.

- La previsión expresa de permisión del uso que suponga la instalación o construcción.

- Que la instalación o construcción no responda al concepto legal de edificación, recogido en el art. 2.2 Ley 38/99, de Ordenación de la Edificación.

b) La de edificar sobre unidad apta para ello cuando la ordenación territorial y urbanística atribuya a aquélla edificabilidad para uso o usos determinados (aprovechamiento urbanístico) y se cumplan los demás requisitos y condiciones establecidos para edificar .

2.- Deberes y cargas genéricas que integran el contenido del derecho de la propiedad del suelo.

Estos deberes y cargas afectan al derecho con eficacia real (art. 18 LS07) y, por tanto, ante la eventualidad de una transmisión del dominio, gravan al nuevo propietario, liberando al anterior dueño. Es importante saber que la Ley determina un momento a partir del cual los deberes son exigibles al propietario: el de aprobación del instrumento de planeamiento que incorpore la ordenación detallada del suelo en cuestión (art. 102.2 LOUA y 126 RGU).

En la derogada Ley 6/98, del Suelo y Valoraciones, los deberes del propietario de suelo se correspondían en su gran mayoría con la actividad de transformación urbanística del suelo. En la LS07, esos mismos deberes se catalogan como deberes de la promoción del suelo (no pesan necesariamente sobre el propietario, sino sobre el promotor, sea éste dueño o no). Como consecuencia, los deberes de los propietarios han sufrido una importante merma, y se reducen a los derivados del estado y situación de sus terrenos. En ocasiones, no tendrán contenido urbanístico o edificatorio, y en otras sí, por ejemplo, en suelo urbanizado, puesto que la edificación del suelo urbanizado es una de las cargas del propietario.

Los deberes y cargas del propietario se encuentran regulados fundamentalmente en el art. 9 LS07, así como en la legislación autonómica urbanística → El art. 9.1 LS07 agrupa los deberes generales del propietario de suelo (exigibles con independencia de la situación o clase de suelo):

1) Deber de dedicar el suelo a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística.

→ Usar, disfrutar y explotar el suelo son facultades del propietario. Ahora podemos ver la verdadera dimensión de estas facultades, que son intrínsecamente delimitadas por la Ley al establecer el deber no dedicar el suelo a usos que sean incompatibles con las previsiones de la planificación territorial o urbanística. Dicho de otro modo, cualquier uso que desee el propietario será posible, a menos que esté prohibido, o de cualquier otra forma sea incompatible con lo dispuesto en los planes de ordenación territorial o urbanística.

→ Aunque presentado como un deber, en el art. 9.1 LS07 subyace un principio de libertad, que se reconoce al propietario para decidir el concreto uso al que desea destinar el suelo, pero con el límite de que no sea incompatible con el planeamiento.

2) Deber de conservar el suelo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, sanidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles . → La inobservancia de este deber puede desembocar en que la Administración competente dirija al propietario órdenes de ejecución instándole a dar cumplimiento a las mencionadas condiciones e, incluso, a la ejecución subsidiaria por parte de la Administración. Ni que decir tiene que el propietario habrá de responder frente a terceros de los daños que puedan derivarse de la falta de conservación.

3) Deber de realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación. La legislación urbanística define cuál es el límite normal del deber legal de conservación, más allá del cual cabe plantear la declaración de ruina, consecuencia de la cual será bien la rehabilitación, bien la demolición.