sábado, 30 de marzo de 2013

Facultades y deberes específicos del propietario en atención a la clase y categoría de suelo



a) SUELO URBANO CONSOLIDADO (arts. 8 y 9 LS y arts. 56 y 148 LOUA). De la definición de suelo urbano consolidado del art. 45.2.A LOUA se infiere que en él concurren directamente los presupuestos para poder edificar (ordenación pormenorizada y urbanización), puesto que el Plan General de Ordenación Urbana debe, por Ley, incluir dicha ordenación pormenorizada, mientras que la urbanización se ha llevado a cabo en una fase anterior. Por lo tanto, a este propietario le corresponde:

i) el derecho-deber de edificar (art. 8.1.II.b LS07 y 148 LOUA). Este deber está sujeto al plazo que se determine en el planeamiento urbanístico y requiere de la previa obtención de licencia urbanística.

ii) El derecho a la edificación. La patrimonialización de la edificación es posible siempre que sea conforme con la ordenación urbanística.

iii) El deber de destino de la edificación de conformidad con el planeamiento.

iv) El deber de conservación y rehabilitación, así como la facultad-deber de demoler.

Además, hay que tener en cuenta:

• En relación con estatuto del propietario de suelo urbano consolidado, no se diseñan deberes de cesión de suelo ni de aprovechamiento urbanístico, ni de pago o ejecución de la urbanización. Todos ellos tuvieron lugar en una etapa anterior y, como ha aclarado el Tribunal Constitucional, no cabe que la legislación autonómica establezca otra cosa (STC 164/2001 y STC 54/2002).

• Por otro lado, la ejecución urbanística tendrá normalmente carácter aislado (art. 148 LOUA) → en estas circunstancias, no es posible hablar de equidistribución (art. 49.2 LOUA, a sensu contrario), ni tampoco tiene sentido hablar de “áreas de reparto” o de “aprovechamiento medio”, que son figuras típicas del suelo urbano no consolidado y del urbanizable. Por ello, el aprovechamiento subjetivo coincide con el aprovechamiento real u objetivo (art.s 58,59 y 148.1 LOUA).

En cuanto a los deberes específicos que integran el ESTATUTO DEL PROPIETARIO DE SUELO URBANIZADO, hay que referirse a un único deber específico, que es el de edificar en los plazos establecidos (art. 9.1, 1er párrafo in fine). Para que este deber sea exigible, es requisito sine qua non que el planeamiento atribuya una edificabilidad a la porción de suelo de que se trate. Y así, en el caso de que al uso previsto por el plan no le corresponda edificabilidad (zona verde, por ejemplo), no será posible realizar edificación alguna, y tampoco será exigible el deber que comentamos.

→ El derecho-deber de edificar queda sometido a una previa autorización administrativa (licencia urbanística).

b) SUELO NO URBANIZABLE (arts. 8.1.II, 9 y 13 LS07; art. 50 y 52 LOUA). El sentido último de clasificar el suelo como no urbanizable es preservarlo de su transformación en ciudad. En consecuencia, la facultad que presenta mayores modulaciones para el propietario de suelo no urbanizable (situación básica de suelo rural) es la de uso, disfrute y explotación → Los usos que se permiten en esta clase de suelo pueden reconducirse a usos naturales y usos no naturales:

• Los usos naturales (primarios) se acomodan a la naturaleza del suelo en cuestión, y pueden consistir en su empleo con fines agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos, etc. Pueden venir acompañados de construcciones e instalaciones que sean necesarias para dicha explotación, siempre que no se trate de suelo de especial protección. Los usos naturales no comprenden: 1) el de edificación, ni siquiera para vivienda vinculada a la explotación, pues se considera uso no natural; 2) tampoco comprenden los actos que representen un riesgo previsible de inundación, erosión o degradación del suelo, siendo nulos los actos administrativos que los autoricen.

• Los usos no naturales albergan toda una serie de obras, construcciones, edificaciones e instalaciones, distintas de las anteriores, pero permitidas expresamente en el planeamiento.

En todo caso, hay que tener en cuenta que, tratándose de suelo no urbanizable de especial protección, cualquier uso que quiera realizarse será lícito en la medida en que sea compatible con el valor (histórico, arqueológico, ambiental, cultural, etc.) que se haya tenido en cuenta para categorizarlo como suelo de especial protección. Además, para estos suelos, la LOUA requiere la expresa permisión de los usos por el planeamiento (incluidos los usos naturales).

En cuanto a la facultad de disposición, se prohíbe taxativamente las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable, y prevé la nulidad de los actos administrativos que las autorizasen (art. 68 LOUA).

Por lo que hace a los deberes específicos del estatuto del suelo no urbanizable, cabe agruparlos en dos apartados (art. 9 LS07):

a) Deber de mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos, prevenir contaminación y mantener el establecimiento y funcionamiento de los servicios propios de los usos que se desarrollen sobre el suelo. Este deber es un complemento del deber genérico de conservación. Se aplica tanto al suelo rural sin ATU como al suelo vacante de edificación, y supone poder exigir a su propietario que mantenga los terrenos y la masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio a terceros o al interés general, incluido el ambiental; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas; y mantener el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo.

b) Otros deberes complementarios para el ejercicio de derechos del propietario. El apartado 9.2 LS07 recoge distintos deberes que funcionan como requisito para el ejercicio de las facultades previstas en el art. 8.1.a y b (realizar instalaciones y construcciones que no constituyan edificación; y edificar, respectivamente). Son los siguientes:

a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar dicho estado, en los términos previstos en la normativa que sea de aplicación.

b) Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se establezcan, en su caso, para legitimar usos privados del suelo no vinculados a su explotación primaria. Se alude aquí al conocido como canon de aprovechamiento urbanístico en suelo no urbanizable.

c) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de la instalación, la construcción o la edificación con las redes generales de servicios, así como entregarlas a la Administración competente para su incorporación al dominio público cuando deban formar parte del mismo.

c) SUELO URBANIZABLE (arts. 8.1.c) y 13.3.a LS07; arts. 51.C y 55 LOUA). Las leyes estatales urbanísticas anteriores a la LS07 reconocían a los propietarios de suelo el “derecho a urbanizar” o el “derecho a completar la urbanización”. Estos contenidos no forman parte, bajo la LS07, del estatuto jurídico del propietario, sino del estatuto jurídico del agente urbanizador. Lo que la LS07 confiere al propietario es la facultad de participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación → Consideraciones sobre esta facultad:

• Tiene como presupuesto las clases y categorías de suelo donde esté pendiente su transformación mediante actuaciones de urbanización (suelos urbanizables en sus distintas categorías y suelo urbano no consolidado).

• Para que quepa su ejercicio tiene que tratarse de casos en que las actuaciones de urbanización vayan a realizarse directamente por la Administración (sistema de expropiación). En tal supuesto, si el propietario de suelo decide participar en la Actuación de Transformación Urbanística tendrá derecho a la aplicación del principio de equidistribución, lo que se traduce en percibir el porcentaje del aprovechamiento medio del área de reparto que determine la legislación autonómica (mínimo 80%; en la LOUA, 90%). En caso de que se emplee el sistema de expropiación, el justiprecio partiría de un “valor inicial” con posibles ampliaciones. Esta es la transformación que ha sufrido el conocido como “derecho al aprovechamiento urbanístico”, que bajo la legislación anterior podía ser patrimonializado por el propietario, previo cumplimiento de los oportunos deberes urbanísticos.

• El ejercicio de la facultad de participar en la urbanización bajo el principio de equidistribución está sujeto a plazo; concretamente, al que determine la legislación autonómica, dentro de los límites marcados por la LS07 (no podrá ser inferior a un mes, ni podrá comenzar a correr antes del momento en que pueda conocerse el alcance de las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre los afectados).

En cuanto a las facultades de uso y explotación, el suelo urbanizable, en tanto no se acometa su urbanización, recibirá el mismo tratamiento que si fuera suelo no urbanizable, pero con la peculiaridad de que, desde el momento en que los terrenos queden incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización, se permite que, mediante autorización, y con carácter excepcional, puedan realizarse usos y obras que no estén expresamente prohibidos en la legislación urbanística, territorial o sectorial. La eficacia de la autorización administrativa de estos usos y obras se condiciona a su constancia en el Registro de la Propiedad. Debe destacarse que utilización del suelo urbanizable tiene siempre carácter provisional, y que las obras que lo sustenten habrán de ser demolidas sin derecho a indemnización, cuando así lo requiera la Administración competente (art. 13.3.a LS07 y 53 LOUA)

Por lo que hace a los deberes específicos, en el suelo urbanizable y urbano no consolidado (situación de suelo rural con actuaciones de transformación urbanización –ATU-) el deber específico diseñado por la Ley está ligado al ejercicio de la facultad de participar en los deberes legales de la promoción de la ATU. En efecto, para que el propietario de esta clase de suelo pueda ejercer esta facultad, la LS07 establece que es necesario cumplir con los deberes de su art. 9:

a) asumir como carga real la participación en los deberes legales de la actuación en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, y según la legislación aplicable. Los deberes legales de la actuación previstos en el art. 16 LS07 son cargas reales que pesan sobre las parcelas resultantes de la actuación, que serán adjudicadas a los propietarios originarios del suelo o a otros sujetos (otros propietarios, o agente urbanizador). El propietario que participa en una ATU debe asumir como carga real las cargas de urbanización correspondientes (art. 9).

b) Permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras al responsable de ejecutar la ATU. El propietario que participe en régimen de equidistribución de una ATU ha de permitir que el urbanizador ocupe sus terrenos, pues de otra manera no sería posible la transformación del suelo.