domingo, 31 de marzo de 2013

Los patrimonios públicos de suelo



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La intervención en el mercado del suelo se configura en la LOUA como una de las potestades administrativas para el desempeño de la función pública en que consiste el urbanismo. La finalidad, de orden constitucional, a la que se ordena esta potestad es doble. Por un lado, 1) evitar la especulación del suelo; por otro, y simultáneamente, 2) remover los obstáculos para garantizar el derecho de los ciudadanos a la vivienda digna y adecuada (arts. 9 y 47 CE). Los instrumentos jurídicos que la Ley diseña al efecto son tres:

a) Los derechos de adquisición preferente a favor de las Administraciones pública (derechos de tanteo y de retracto), en zonas previamente delimitadas (expresa o implícitamente) al efecto. Se regulan en los arts. 78 y ss LOUA.

b) El derecho de superficie, de acuerdo con los arts. 35 y 36 LS 07, art. 77 LOUA y regulación civil de este derecho.

c) Los Patrimonios Públicos de Suelo. Aunque con antecedentes históricos que se remontan a la Real Orden de 20 de enero de 1860, la figura del Patrimonio municipal del Suelo se crea en 1955 (Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales) y, a partir de ese momento, con distinta fortuna, ha venido incorporándose a todos los textos legales en materia urbanística. En la actualidad, su regulación se encuentra en los arts. 33 y 34 LS 07 y en la legislación autonómica; concretamente para la Comunidad Autónoma Andaluza, en los arts. 69 y ss LOUA.

Los Patrimonios públicos de suelo son patrimonios independientes, a todos los efectos, del restante patrimonio de la Administración titular (autonómica o municipal), destinados a conseguir alguno de estos cuatro objetivos (art. 69 LOUA):

• Crear reservas de suelo para actuaciones públicas.

• Facilitar la ejecución de los instrumentos de planeamiento.

• Conseguir una intervención pública en el mercado de suelo, de entidad suficiente para incidir eficazmente en la formación de los precios.

• Garantizar una oferta de suelo suficiente con destino a la ejecución de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública.

La LOUA obliga tanto a la Junta de Andalucía como a todos los Municipios andaluces a su constitución, así como a la creación de un registro donde reflejar todos los elementos patrimoniales que lo integren, junto con las enajenaciones o cesiones de que sean objeto, y con el destino final de los mismos. Previendo la posible falta de constitución de estos Patrimonios, la Ley establece que, con independencia de su efectiva creación formal, los bienes y recursos que deban integrarlos atraerán sobre sí el régimen jurídico de los Patrimonios Públicos de Suelo.

La naturaleza jurídica de los bienes incorporados a estos Patrimonios Públicos es la propia de los bienes patrimoniales, lo cual es compatible con destinarlos a la satisfacción de una finalidad fundamentalmente pública. Son por tanto, bienes enajenables y susceptibles de embargo. Los ingresos derivados de la enajenación de los terrenos integrados en los Patrimonios Públicos del Suelo deben destinarse a la conservación, administración y ampliación del mismo.

Los Patrimonios Públicos de Suelo quedan integrados por 1) recursos metálicos (por ejemplo, multas derivadas de infracciones urbanísticas) y por 2) bienes inmuebles, ya por decisión singular de la Administración titular, ya por determinación de la Ley (vgr. los provenientes de determinadas cesiones o de convenios urbanísticos).

La LOUA contempla la posibilidad de que en cualquier clase de suelo puedan delimitarse o establecerse reservas de terrenos para adquirirlos con destino al Patrimonio Público de Suelo. Dicha reserva comporta la declaración de la utilidad pública y la necesidad de la ocupación a efectos de expropiación forzosa por un tiempo máximo de cinco años, prorrogable una sola vez por otros dos; e, igualmente, la sujeción de todas las transmisiones que se efectúen en las reservas a los derechos de tanteo y retracto previstos en esta Ley. Según el art. 29.1.b LS 07, no procede el derecho de reversión en relación con las expropiaciones realizadas para la formación o ampliación de un Patrimonio Público de suelo, a menos que el nuevo uso no sea compatible con los fines de éste.