sábado, 30 de marzo de 2013

Regulación de las valoraciones del suelo



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La LS07 dedica su título III a las valoraciones de suelo, que reforma el sistema diseñado por la LRSV 6/98, el cual pivotaba sobre la clasificación del suelo → la LRSV 6/98 distinguía entre el valor rústico de los suelos desprovistos de aprovechamiento urbanístico (determinado por referencia al valor de mercado o por su rendimiento conforme a su naturaleza) y el valor urbanístico de los suelos transformados o destinados a ser trasformado (determinado en atención a la clasificación que se le otorgara en el plan, y en atención al rendimiento fiscal del suelo según su uso y tipología edificatoria).

El cambio introducido por la LS07 consiste en estructurar el sistema de valoraciones al margen de la clasificación urbanística: el sistema de valoración no se basa en la clasificación del suelo, sino en la efectiva transformación del suelo por la actuación urbanizadora. Con ello se pretende alcanzar el propósito declarado de eliminar de la valoración los factores especulativos que derivan directamente de las plusvalías generadas por la clasificación (expectativas de transformación) → El objetivo último de la LS es, como indica su Exposición de Motivos, que se valore “lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto”. En concreto, para el cumplimiento de este objetivo:

1) La ley modifica el art. 43 LEF, haciendo que no resulte de aplicación el criterio de libre estimación para la valoración de expropiaciones de bienes inmuebles.

2) La Ley reconoce dos posibles valores del suelo, que tienen en cuenta la actividad urbanizadora o edificadora que efectivamente se haya acometido en ejecución de los planes urbanísticos. Así, la LS07 distingue entre valor del suelo rural y valor del suelo urbanizado:

o Para el suelo en situación rural se abandona el método de comparación, acogiéndose el de capitalización de la renta anual de la explotación de suelo (como base, se tomará la mayor de estas dos: la renta real o la potencial, incluyéndose las subvenciones conseguidas). Esta valor puede modularse en atención a la ubicación del suelo y a su accesibilidad a núcleos de población, centros de actividad económica y parajes naturales de singular valor.

o Para el suelo urbanizado el art. 23 LS07 diferencia según se trate de:

- suelo urbanizado no edificado o con edificación ilegal o en situación de ruina física, que se valora aplicando el valor de repercusión del suelo (obtenido por el método residual estático) a la edificabilidad atribuida al suelo. Se han de descontar, en su caso, el valor de los deberes y cargas urbanísticas no ejecutadas.

- suelo urbanizado con edificación efectuada o en curso, cuyo valor será el mayor de los dos siguientes: el obtenido por el método residual estático (sin contar la edificación); y el que se calcule aplicando el método de comparación (valor de mercado real) sobre el conjunto del suelo y la edificación.

3) La LS también incluye criterios de valoración de la facultad de participar en ATU, de las parcelas resultantes de las operaciones de equidistribución, así como de concesiones y derechos reales.

Por último, ámbito de aplicación de la LS07. Según su art. 20, las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se valoran siguiendo los criterios de la LS07, si la valoración tiene por objeto:

a. La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.

b. La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.

c. La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.

d. La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.