domingo, 31 de marzo de 2013

La reparcelación



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La LOUA define la reparcelación como la operación urbanística consistente en la agrupación o reestructuración de fincas, parcelas o solares incluidos en el ámbito de una unidad de ejecución, para su nueva división ajustada a los instrumentos de planeamiento de aplicación, con adjudicación de las nuevas fincas, parcelas o solares a los interesados, en proporción a sus respectivos derechos (art. 100). La Ley permite su utilización cualquiera que sea el sistema de ejecución que se emplee, lo cual es una novedad, pues tradicionalmente la reparcelación sólo se aplicaba si el sistema era el de cooperación.

La reparcelación permite hacer efectivo el principio de equidistribución de los beneficios y cargas derivadas del planeamiento. De acuerdo con este principio, siempre que el Plan asigne (a las fincas afectadas) de forma desigual el volumen o la superficie edificable, los usos urbanísticos o las limitaciones y cargas de la propiedad, será necesario proceder a una justa distribución de cargas y beneficios entre los interesados: en función de lo que cada uno aporte (fincas, bienes o derechos), se concretará lo que le corresponda recibir (en parcelas edificables o en dinero). La reparcelación afecta a los 1) propietarios originarios que decidan participar en la ATU, pero, además, puede afectar a la 2) Administración y, en determinadas ocasiones, a 3) propietarios de terrenos exteriores a la unidad de ejecución.

La afectación de las fincas, solares o parcelas a la operación reparcelatoria se produce de forma implícita con la sola delimitación de la unidad de ejecución. A partir de ese momento, y hasta que finalice la reparcelación (y quede firme en vía administrativa), queda prohibido el otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza en vía administrativa de dicha operación (art. 100.4 LOUA).

Los efectos derivados de la reparcelación pueden agruparse en los tres siguientes (art. 102.2 LOUA):

a) Transmisión al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio público de suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento.

b) Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede establecida su correspondencia. Los derechos y cargas que sean compatibles con el planeamiento pervivirán sobre las parcelas resultantes, y los que resulten incompatibles se extinguirán con la aprobación de la reparcelación, que reconocerá una indemnización a sus titulares con cargo a quien asuma la promoción de la urbanización.

c) Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.

Para finalizar, ha de señalarse que la LOUA regula tres modalidades reparcelación, que son una simplificación de la reparcelación ordinaria. Se trata de la reparcelación económica (consistente en establecer indemnizaciones sustitutorias y rectificaciones correspondientes en la configuración o linderos); la reparcelación voluntaria (que con tal carácter y de común acuerdo presentan los interesados al Ayuntamiento); y la reparcelación forzosa (que impone de oficio o a instancia de parte, por ser imprescindible para la ejecución urbanística). La ordinario será que la reparcelación sea forzosa, salvedad hecha de la voluntaria, que goza de preferencia en todo caso.