Según la LS 07, todo suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado (art. 12.1). Esta es una de las novedades de la LS 07, ya que prescinde de la clásica clasificación tripartita de suelo, que es sustituida por las dos situaciones básicas del suelo. La función de estas situaciones es doble:
i. Especificar un destino para el suelo, incidiendo así en el estatuto jurídico que corresponde a su propietario. Con ello, el legislador estatal no está dictando disposiciones de corte urbanístico, sino condiciones básicas de igualdad para el ejercicio del derecho de propiedad sobre el suelo (art. 149.1.1ª CE). Por eso se dice que el establecimiento de situaciones básicas tiene carácter instrumental de esa competencia estatal (SSTC 61/1997 y 164/2001). El resto del contenido del derecho de propiedad (no básico y de corte urbanístico) habrá de ser concretado por la legislación autonómica sobre urbanismo (LOUA).
ii. Identificar las reglas de valoración de dicho suelo a efectos de expropiaciones forzosas, procesos de equidistribución de cargas y beneficios, ventas forzosas y responsabilidad patrimonial, entre otros.
→ Pasamos ya al análisis de las dos situaciones básicas diseñadas por la LS07:
A) Situación de suelo rural: el art. 12.2 LS 07 establece que está en la situación de suelo rural cualquier otro suelo que no reúna los requisitos para tener la consideración de suelo urbanizado. En concreto:
a) Está en situación de suelo rural, en todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización. Como mínimo, aclara la Ley, habrán de incluirse en este supuesto los siguientes casos:
1) los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural;
2) los terrenos que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes (incluso los agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos);
3) los terrenos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves;
4) cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística. Aquí quedarían incluidos los suelos que se preservan de la urbanización por no ser necesarios para el desarrollo urbano (art. 2.2.a y 10.a LS 07)
b) También está además en situación de suelo rural el suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que la actuación de urbanización haya finalizado.
B) Situación de suelo urbanizado: en la situación de suelo urbanizado se encuentra el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población (art. 12.3 LS 07). Ello ocurre cuando las parcelas (estén o no edificadas) cuenten con las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. En este último caso, la finalización de las actuaciones de urbanización será el momento en que pueda considerarse que el suelo rural ha pasado a ser urbano (art. 2.2.b LS 07). Al dotar al suelo de las referidas infraestructuras y dotaciones, el suelo adquiere la consideración de “solar”, lo cual es requisito para poder edificar.
